关于加强我市居住小区物业管理的建议
近年来，随着我市住宅商品房市场的迅猛发展，居住小区物业管理工作应运而生，物业管理工作是城市建设和管理的基础工作，也是社区管理的重要内容，作为一个新生事物正在逐步走向规范，但随着人民群众对居住环境、生活质量要求的提高，居住小区的物业管理在实践中出现了一些问题，并直接关系到我市和谐小区的建设。
一、我市居住小区物业管理的基本现状
据统计，全市目前实施物业管理的居住用房建筑面积为300万平方米，已注册的物业管理企业26家，从业人员900人，居住小区50个，共中2万平方米以上封闭小区45个。目前，已成立业委会30家，占应成立业委会的60 %。
二、我市居住小区物业管理中存在的问题及原因
目前，我市居住小区的物业管理水平与人民群众的需求不相适应，设施不配套、维修不及时、服务不到位、收费不规范等问题还不同程度的存在。究其问题及原因：
（一）物业管理行业的市场化运作机制尚未健全。主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业服务往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。二是物业费收缴率低。据不完全统计，全市物业费的收缴仅为50%，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。
（二）物业管理的管理机制、体制仍未理顺。主要是物业管理没有真正纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现或相互埋怨、指责，或一推了之的现象。
（三）设施配套不齐，历史欠帐较多。目前我市有部分住房老化，公建配套设施不完善。一部分老公房因长期缺乏修缮资金而得不到很好维修；一部分小区由于历史原因致使公建配套和设施不齐，给小区的保安、保绿、保洁带来难度。这些历史遗留问题既严重阻碍了物业管理的健康发展，又引发不少住户的不满情绪。
（四）物业管理的收费标准不尽合理，没有体现“服务与收费相对应”的原则，即物业收费与服务不匹配，业主难以参与物业管理收费的协商。 目前，我市的物业费收费标准为每平方米0.3元-0.8元。物业管理本为有偿、保本、微利行业，但由于物业管理的收费缺少科学的标准和有效的监督，导致物业管理的收费以政府部门审批为主、征取业主意见为辅。大部分小区的物业管理公司均是原开发商的全资或控股子公司，居住小区长期处于临时物业管理状态，与《物业管理条例》的规定有很大的距离。开发商及其利益延伸方物业管理公司联合在一起，物业收费定价过高，与服务内容不相匹配。于是，某些物业管理公司成了暴利企业。
三、建议
针对目前我市居住物业管理工作中暴露出的矛盾和问题，提出如下建议：
（一）提高思想认识，切实把物业管理列入政府工作的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到广大人民群众的切身利益，应当引起政府及其各职能部门的高度重视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会稳定。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，采取切实有效措施，使我市的物业管理走上新台阶，开创新局面。
（二）按照“条块结合、属地管理”的原则，将物业管理纳入社区管理范围，形成长效管理机制。一是建立由政府职能部门组成物业管理联席会议制度，统筹全市的物业管理工作；二是进一步强化我市物业管理行政管理部门的职能作用，切实负责起物业管理服务的监管和物业管理自治活动的业务指导；三是政府有关行政管理部门及专业服务单位要按照各自职责，协同做好物业管理工作；四是推行物业行业属地化管理。各街道办事处要真正把物业管理纳入社区管理范围，以社区建设为抓手，与创建文明小区、安全小区等工作结合起来；五是相关职能部门和新闻媒体要正确引导社会舆论，切实加大对物业管理工作重要性的宣传力度，营造各方参与，齐抓共管的社会舆论环境。
（三）完善物业管理的市场准入机制，提高物业管理市场的准入门槛。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我市物业管理行业的服务水平不断提高，提高我市的物业管理水平，改善广大居民的居住环境，提高广大人民群众对各级政府的满意度。
（四）建立市场化的收费机制。物业管理服务要向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，实行分等定级收费指导价格，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。一是对直管房，要继续采用以租养房的方式，做好日常的维修保障，做到不漏、不塌，并要结合旧房改造不断改善居民的居住条件；二是对售后房的收费要按照规定，以不断改善配套设施为抓手，提高物业管理收费率，努力降低物业管理成本；三是对商品房的收费要实行按质论价，设施比较完善的小区收费的标准宜作适当提高。总之，物业公司提供什么服务，就收取什么标准费用，服务内容、服务质量和收费标准对应挂钩。业主享受了多少服务，就付多少钱。
（五）切实解决目前人民群众生活中存在的“急、难、愁”问题。居住物业管理涉及千家万户，存在的矛盾和问题错综复杂，许多难题不是一朝一夕形成的，这是前进中、发展中的矛盾和问题，因此解决这些难题不可能一蹴而就，只有通过改革发展去处理和解决。当前政府要着力解决能做且人民群众亟需解决的若干事情。一是在全市的居住小区明后两年内都要基本实行一个小区由一家物业公司管理，以消除多头管理引发的推诿扯皮问题；二是对售后房，要按照小区达标要求，进行一次全面检查，根据不同小区应配备的前置条件，拾遗补缺，完善基础设施，真正把售后房管理、服务标准与商品房管理、服务标准衔接起来；三是对商品房住宅要进行一次普查，着力加强物业管理公司的规范操作，优化服务质量，提高管理效能。